Venda de imóveis residenciais no Brasil cresce 32% em 2023, e pode ser um sinal positivo para 2024

Com mercado fomentado pelas sequenciais quedas na taxa SELIC, a venda de imóveis residenciais cresceu no ano passado. Segundo um levantamento divulgado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisa Econômicas (Fipe), em 2023 houve uma alta nas vendas, e também uma queda nos lançamentos de empreendimentos imobiliários. 

Venda de imóveis residenciais cresce 32% em 2023.

A comercialização de imóveis novos cresceu 32,6% no ano passado, em comparação com 2022, totalizando 163,1 mil unidades. Esse número é o maior já registrado da série histórica, que foi iniciada em 2014. Convertendo em valores, as vendas tiveram uma alta de 34,7%, para R$ 47,9 bilhões. Já os lançamentos nesse mesmo período apresentaram uma queda de 2%, algo em torno de 118 mil unidades. Em valores, no entanto, cresceram 10,1%, em torno de R$ 38 bilhões o que indica que as empresas estão investindo mais em imóveis de alto padrão.

O estudo ainda mostrou que um grande fator de impacto no aumento das vendas, se deu por conta do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Neste segmento, as vendas aumentaram em 42,2%, chegando a 117,4 mil unidades. No segmento de imóveis de médio e alto padrão, o aumento foi de 14%. indo a 42,9 mil unidades vendidas. No caso dos lançamentos, a queda ocorreu no segmento de imóveis de médio e alto padrão, que registraram 38%, para 24,5 mil unidades. Já o MCMV, atingiu a marca de 93,3 mil unidades, um crescimento de 16,7%.

O número positivos do programa habitacional do governo, são reflexo das melhorias implementadas no ano passado, com aumento dos subsídios, redução de juros e ampliação do teto de preços. “O governo tem implantado vários benefícios que estimularam o poder de compra”, afirmou Luiz França, presidente da Abrainc, em entrevista coletiva à imprensa.

Já olhando para o setor de médio e alto padrão, a queda nos lançamentos se deve às taxas de juros mais altas e pelo foco das empresas em reduzir o número de imóveis que estão em estoque, de lançamentos anteriores. "Foi uma decisão muito correta das empresas. Estamos vendo mais vendas de estoques neste segmento, tanto é que as vendas cresceram", afirmou França. O estoque nesse setor caiu de 65 mil unidades, no fim de 2022, para 47 mil no fim de 2023, o que equivale a 17 meses de vendas, considerando o ritmo atual dos negócios.

Os número apresentados pela Abrainc foram similares aos de outras pesquisas, já divulgadas sobre o mercado imobiliário. Todos os levantamentos disponibilizados mostraram queda nos lançamentos, o que deve ser interpretado pelas incorporadoras, como um sinal de cautela, devido aos juros altos para financia moradias de médio e alto padrão. No Minha Casa, Minha Vida as vendas seguiram resilientes, devido as melhoras na condições para beneficiários do programa.

Os dados nacionais foram apresentados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), cujo levantamento abrange 220 cidades. Segundo a pesquisa da CBIC, as vendas ficaram praticamente estáveis, com leve queda de 1,4% em 2023, para 322,8 mil unidades. Já os lançamentos recuaram 11,5%, para 293 mil moradias. Na cidade de São Paulo, maior mercado do país, as vendas subiram 10% em 2023, totalizando 76,1 mil unidades, enquanto os lançamentos recuaram 3%, para 73,2 mil unidades, de acordo com pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

O presidente da Abrainc disse acreditar em um aumento no volume de lançamentos e vendas em 2024 na comparação com 2023. “A perspectiva é muito positiva para o mercado imobiliário. Acho que tudo sobe em 2024, acho que teremos mais lançamentos e vendas”, comentou.

França disse que a Selic em queda abre, tecnicamente, a possibilidade de os bancos reduzirem a taxa de juros dos financiamentos imobiliários em algum momento futuro – embora ainda não seja possível detalhar quando isso deve acontecer.

De todo modo, a perspectiva é de que a redução dos juros contribua para que os consumidores recuperem o poder de compra de forma geral. “O juro indo a um dígito levará muitas mais pessoas ao mercado”, declarou França. “Esse será o grande impulsionador para a classe média voltar com mais força.”

O presidente da Abrainc disse também que outros fatores contribuem positivamente para o mercado imobiliário, entre os quais o crescimento da economia brasileira e o nível alto de pessoas empregadas.

No caso do MCMV, ele citou que houve melhoras importantes no programa ano passado, que já se traduziram em mais lançamentos e vendas. Isso deve continuar ao longo do ano.

Ele citou ainda que o público do MCMV terá o benefício do FGTS Futuro, embora ainda não esteja claro quando isso entrará em vigor. “Não tenho a data de quando será lançado, mas temos conversado com governo e o trabalho é forte para lançar o mais rápido possível.”

Aprovado pelo Congresso em 2022, o FGTS Futuro permite que os tomadores de crédito deem como garantia no financiamento imobiliário os depósitos do fundo que ainda não foram feitos. Na prática, o banco desconta as parcelas diretamente da conta do trabalhador no FGTS conforme eles forem feitos.

Perguntado sobre os distratos, França disse que esse tema não é mais motivo de preocupação desde que foi criado um marco legal, com regras mais duras para o cancelamentos de vendas. “Os distratos no passado eram muito ligados a investidores, que compravam na planta na expectativa de valorizar na entrega. Não espero aumento na relação distratos e vendas este ano”, afirmou.

Em 2023, os distratos representaram 11,8% das vendas de médio e alto padrão, enquanto em 2022 foram 11,6% e em 2021, 12,2%.